《情景推测》香港楼价高不可攀,下任特首梁振英有何绝招? / 7 years ago《情景推测》香港楼价高不可攀,下任特首梁振英有何绝招?3 分钟阅读* 梁振英将于7月1日就任特首 * 现时楼价较97年历史高位高出一成 * 联系汇率紧箍咒,楼价易上不易落 * 市场憧憬梁振英出招控楼市 * 料增土地供应,"八万五"阴影不散 记者 梁慧仪 路透香港5月16日电---对香港历届特首来说,房屋问题一直是个"猪八戒照镜子,两面不是人"的棘手难题.测量师出身的梁振英将于一个半月后履新第四届香港特区行政长官,"专业"出身的他能否祭出让人刮目相看的绝招? 香港楼价近期重拾升势,较年初的低位反弹近9%,首季楼价已较97年历史高位高出一成.市民置业困难,政府过去两、三年推出多项压抑楼市措施,特别是向短期转手的物业征收最多15%的特别印花税(SSD),在赶绝炒家的同时,却带来了二手住宅供应骤减的副作用. 根据经济学中的"三难困境"(Trilemma)理论,汇率、利率和资本流动性三者只能稳住其二.在联系汇率的制肘下,港元汇率和利率系紧美元,难免牺牲了资产价格. 即要让市民有能力置业,又不能让楼价崩溃,在这走钢丝的的狭隘境况中,梁振英有何计可施? **温和招数:适当增加房屋供应** 由董建华至曾荫权主政年代,调节房屋供应是调控楼市的常用方法.市场预期,梁振英将主要着手增加供应,特别是公营资助房屋.这一方面切合社会需要,在政治上也容易博取掌声. 梁振英上周末在新界沙田巡视回应土地规划问题时就指出,目前不少土地搁在一边"晒太阳,长满野草",所以香港绝非不够土地,只是没有做好规划. 业界虽认同实施增加供应方案的可能性很大,但亦指梁振英不会一下子推出大量私人住宅用地. "他上场后,私人房屋的供应不会有太大改变,因为过去12个月政府已大量增加土地供应,目前对私人房屋供应的力度已很大,再加推的资源有限."莱坊执行董事陈致馨表示. 他相信,梁振英有可能把些勾地表(土地申请表)内一些未被勾出的土地,拨作兴建公营房屋. "现届政府对(土地)供应很审慎,CY(梁振英英文名简称)或会大刀阔斧,一方面满足中下收入市民需要,另一方面也顾及不让楼价崩溃."中信证券国际证券研究部房地产行业执行董事颜伟洪说. 有意见认为,大量兴建公营房屋,会抽紧有限的土地资源,长远导致私人房价更高不可攀. "兴建大量房屋,等于为自己制造炸弹."中原地产研究部高级联席董事黄良昇说. 他续说,过度投资、过度借贷和过度建设是引致楼市下跌的三个主要原因,而现时香港并没有出现头两个情况,假如政府过度建设的话,随时会令到市场崩溃. 在政府积极增加土地供应下,2011/12财政年度政府通过拍卖/招标出售了39幅土地,较上一财年的17幅大增;涉及面积增加近一倍半. **极端招数:"八万五"会否历史重演?** 从过去的经验看到,无论是"八万五"政策、暂停卖地、停建居屋等"极端"的房屋政策,既不能稳定楼价,反令楼市失衡. 董建华在1997年上任后宣布"八万五"房屋政策,即每年兴建公、私营房屋不少于8.5万个,以达至于10年内全港七成家庭可以自置居所的目标. 但其后在亚洲金融风暴、科技网络股泡沫爆破接连蹂躏,加上2003年爆发SARS疫情,楼价较97年高峰期时暴跌七成,负资产数字更升至接近10.6万人的纪录高位,22%的业主沦为负资产,成为回归后港人的"梦魇". 不少传言指,当年任行政会议成员的梁振英,正是"八万五"政策的始作甬者,但梁振英一直予以否认. "大家对八万五的阴影太大了,但我不担心."物业顾问高力国际研究及谘询执行董事卢永辉指出."梁振英也是地产行业出身,推倒楼价对所有行业都没有好处." "过去政府被批评为'议而不决,决而不行',我相信梁振英(施政)会爽快些,不会拖拉,牺牲一定会有."他说. "八万五"是否当年谋杀楼市的凶手莫衷一是.但根据政府于2007年所做的"香港2030规划远景与策略"报告中预测,香港平均每年对房屋的实际需求量只约为3.4万个. 浏览历任特首任内主要房屋政策,请点选背景资料:[ID:CH0104525] 浏览1997年以来楼价走势,请点选:() **强硬招数:港人港地?** 2004年香港的经济自SARS低潮反弹后,港人在楼价方面承受的痛苦程度与日俱增.去年香港的"楼价痛苦指数"(二手楼价除以家庭年收入)为11.7,即一个家庭需要11.7年不吃不喝不消费,才能买得起楼.据美国物业顾问Demographia的调查,香港的房屋达到全球最难负担的水平. 以港岛区蓝筹屋苑太古城为例,其首季末的平均尺价达9,600港元(相当于每平方米10.3万港元). 梁振英以低民望、低得票率和低凝聚力当选为下届特首,被外界谑称为"三低"特首,推测其上任后会积极提升民望.而维持香港本地居民利益的措施,自然有利提升民望. 他最近在对待"双非"问题上就已凸显强硬本色.对于极具社会争议的"双非"(即父母皆非香港永久居民)婴儿问题,梁振英叫停明年私立医院接收"双非"孕妇的配额,且不保证在港出生的双非子女会获得香港永久居民身份.[ID:nSH0102141] 这令外界猜测他在房屋政策上,会否像处理"双非"一样展现出乎意料的强势. 近年,内地富人来港大举置业被指为推高楼价火上加油.虽然曾荫权政府已暂停了房地产投资移民,但看来作用不大.而梁振英就提出仿傚新加坡等,研究"港人港地"政策,选择一些适合中产阶层住屋需要的政府土地,限定建成后的单位只能售予香港居民(包括永久及非永久居民). 但如何实现港人港地? "现在内地人要取香港身份证不是太难,除非说要缴纳三年税才算是港人,但这又设了太多关卡."莱坊的陈致馨续称,有不少买家是以公司名义购入物业,"港人港地"又是否允许这做法呢? 他表示,"要落实哪些是港人港地,需要修改卖地条款,再经政府研究考虑,到真正建成房屋,起码是六年后的事了." 而利嘉阁研究部主管周满杰认为,调控楼市与处理"双非"是两码子事,"房地产市场规模庞大问题也复杂,要去降温并不容易." 他指出,内地买家主要以投资豪宅为主,较少沾手数百平方尺左右的中小型住宅,但现在连这类型住房价格也上涨,升幅甚至超过豪宅. **楼市越疯狂,行政出招的可能越大** 梁振英在政纲中指出,"如住宅市场过热",将规定部分住宅单位只可出售予香港居民,以协助入息高于居屋上限的香港居民置业安居.而这正暗示着楼市越疯狂,行政出招的可能性越大. 2010年11月,香港政府为冷却楼市推出打击短期炒卖的额外印花税(SSD),令楼市热度略减但并未治本.在此干预措施推行一年多后,近期已有愈来愈多在征税限期内转手成交的个案,反映即使业主在付出5-10%额外印花税后,仍然有利可图. 香港在联系汇率制度下,港元贬值及负利率持续是既定事实,而美国联储局已表明在2014年底前维持超低利率.在低息环境下,即使楼价高企,市民置业意欲亦未减弱. 政府产业署上周公开拍卖10个港岛区楼龄由24-46年的二手豪宅,就吸引了逾百名有兴趣买家出席,记者现场所见,以本地买家为主,但亦不乏操普通话人士和外籍人士.逾半数单位最后以高出底价两成以上成交,成